复盘报告 | 越秀房托：越秀金融机构大厦收购帐

担保利息下跌，负债主体而言可控

以上引用的45亿大港元抵押并非是定息抵押，而是浮动负债抵押，所以负债开发成本并不相同。目当年利息为1.37%，差不多是偿还债务时的HIBOR3M（3个月香大港银行保险业拆借利息）+1.112%。

而支付的负债差不多是0.5亿元总金额，2020年天河区房托主体负债支出为4.43亿，2021年为3.24亿元总金额。若2022年无追加担保、融资开发成本不变前提，所支付的负债总金额差不多是3.96亿元总金额；在楼宇信佛盈余为零放缓的前提，楼宇盈余长线负债保证加倍为3.99，这比往年略低于，只能偿息的高风险主体而言可控。

但现如今HIOBR3M已下跌至0.7489%（2022.5.6），与偿还债务时的HIOBR3M（0.258%）差值为0.49%，并不一定的负债开发成本将多增大0.187亿元总金额，总计负债差不多0.657亿元总金额。而月租盈余仅有3.8亿元总金额左右的天河区国际金融赢利大厦，购入所用的负债开发成本将占到17.29%。对于主体的176亿担保，73%为浮息抵押，其中的137.93亿总金额的担保使用大港元结算，所以预期将多增大0.49亿元总金额负债，楼宇盈余长线负债保证加倍也将大幅提高至3.55，只能偿息的高风险虽然有所升高，但仍在安全范围内。

虽然负债开发成本有所下跌，但短期债务的本金偿还高风险主体而言可控。叠加45亿大港元担保，天河区房托总担保既有为176亿元总金额，担保总资产比翻倍40.17%，离规定的50%的上限仍有所在位置，可再一次性担保86.62亿元总金额左右，若融资才成功，可适当保证即将在一年末到期的28.93亿元总金额偿还债务。

不过，HIOBR3M的迅速下跌而带来的负债支出提高，有可能挤占既有的利润空间。天河区房托在2021年的业绩公告中的提及：于2021年12月31日，若担保及衍生国际金融工具利息下跌1%，而所有其他星型因素保持稳定不变，年末除税款溢利都会由于浮动利息担保负债开支增大而增大约总金额1.28亿元。

目当年，美联储在5月4日将美国司法部Fund利息增大0.5%，年初，预期将持续加息。 因此观点加权预期，天河区房托2022年有可能因为担保负债增大，严重影响春季的分钱。