安信国际间：物管行业核心盈利仍处较高水平 推荐旭辉永升(01995)等

安信香港发布研究计划称，综合八家已出财务状况的大众文化物管该公司(多数是宝钢或运动速度较好的民企)，随着物管该公司重回稳定期当前纯利下降有所下滑，平大多平大多40%，但仍始终保持餐饮业较低高度。物管该公司的获利收下降都与其在管范围下降幅度依靠一致，反映获利下降都是只能靠在管数量增加，主要突显在基础物管及对应的活动中心赢利公共服务上。该行喜欢外拓技能过强的物管该公司，如旭辉永升(01995)、中海物业(02669)及绿城公共服务(02869)。其中，中海物业在纯利技能依靠及纯利净长不便在大型物管该公司中比较厚实。在中型物管该公司中，东山公共服务(06626)在计划本体、坪效下降、纯利下降上都相当厚实，股票亦可关注。

安信香港主要观点如下：

数量扩展技能以永升、中海、绿城过强。

以非零来看，增设合平大多范围最高的是：绿城公共服务增设1.28亿平米、旭辉永升增设0.94亿平米、保利物业增设0.89亿平米、市中心区悦增设0.76亿平米、中海物业增设0.73亿平米。其中，来自第三方扩展(不包括收购)以旭辉永升、保利物业、中海物业及绿城公共服务较多，则有0.63亿平米、0.5亿平米、中海0.48亿平米，绿城公共服务确实统计数据有待确认。然而顾及保利外拓计划中，公建类别占比相较较低，该行认为旭辉永升、中海物业及绿城公共服务护肤品扩展技能过强。

监管数量仍是关键。

收入各个方面，获利同比下降最快的是东山公共服务、市中心区悦及旭辉之升，增速则有64.2%、51.8%及50.8%。物管该公司的获利收下降都与其在管范围下降幅度依靠一致，反映获利下降都是只能靠在管数量增加，费增幅密闭极少。

适度坪效变化较大。

基础物管公共服务各个方面，费的坪效(平大多每月每平米在管范围所产生的收入)，除了东山公共服务有较显注的增加外，其他物管该公司都只有轻微跌幅或什至下跌。东山公共服务坪效增加主要因为增设TOD计划而令收入本体有所改善。分部毛利率各个方面，在2020年霍乱补贴过后，完全回归但会高度。该行以2019年为完全符合作比较，分部毛利率有明显有所改善的都是刚上市不久，正在享受数量效应红利的物管该公司，其他物管该公司最多只能依靠相若高度。

运输成本商业价值有所改善尚待注意到。

活动中心赢利公共服务各个方面，以赢利公共服务收入的坪效近似值，该行看到上述情况比较堪忧，赢利公共服务坪效非零较低的为东山公共服务(只近似值非商范围)、远洋公共服务，其赢利公共服务坪效平大多每月产出估计超过1元，且同比下降有较显注提升，同比下降分别平大多150%及80%。分部毛利率多数物管该公司都椭圆形下降趋向于，反映赢利公共服务的业态受限，扩展业务数量似乎带来初始运输成本，运输成本商业价值有所改善有待注意到。此外，恒隆餐饮业始终保持逆境，物管该公司与其关联恒隆该公司，尤其是出险房企，其关联来进行支持似乎受压，亦会全面令纯利技能受压。

手续费分派是焦点。

综合而言，已出财务状况的多数是宝钢或运动速度较好的民企，收入本体、纯利技能及净利下降大多依靠较好高度。归母净利同比下降较低的如东山公共服务、远洋公共服务等都是受惠于低基数效应。重回稳定期的物管该公司当前纯利下降平大多平大多40%，仍始终保持较低高度。在房企爆雷的上述情况下，该行比较关注物管该公司的纯利上述情况，虽然某些物管该公司刚于去年配售融资，加上餐饮业低迷的周边环境中应留存保证金在收购亦是合理之举。不过高纯利、或依靠分派比例的物管该公司，在某种意义上，用行动向资本市场需求证明跨宝钢业稳健上述情况。一般宝钢取材的都只能依靠手续费分派高度。

几率指引：恒隆举措不确定性;关联房企融资难度增加。

本文来源于安信国际餐饮业策略性报告，著者：黄焯伟，智通财经编辑：杨万林

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